A atividade de parcelar o solo, dividindo uma área de terras em frações menores, não é livre para os proprietários. Exige, em primeiro lugar, a aprovação do projeto de parcelamento pela Prefeitura Municipal, além da licença ambiental e observância de outras exigências previstas na Lei Federal nº6.766/79 e nas leis municipais que disciplinam a matéria.
Significa dizer que, sempre que o proprietário de uma área de terras desejar dividi-la em parcelas menores, precisará da autorização do Poder Público Municipal. As formas básicas de parcelamento do solo são o desmembramento e o loteamento. Aqui, trataremos brevemente loteamento urbano.
Loteamento é a divisão de uma área de terras em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação e implantação de infraestrutura mínima definida em lei. Considerando a localização, o loteamento pode ser urbano ou rural. O rural tem disciplina diferenciada e requer previa audiência do INCRA.
Levando em conta as características e exigências legais do loteamento urbano, é necessário que, antes da elaboração do seu projeto definitivo, seja solicitado à Prefeitura Municipal uma Análise Prévia da viabilidade do empreendimento. Com base nesse estudo serão definidas as diretrizes para o uso do solo e o traçado dos lotes, do sistema viário, dos espaços livres e das áreas reservadas para equipamento urbano e comunitário. Somente após essa análise prévia é que o loteador poderá submeter o projeto de loteamento à aprovação do Poder Público Municipal.
Juntamente com o pedido de aprovação do loteamento urbanístico devem estar anexados, entre outros documentos, a certidão atualizada da matrícula do imóvel, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis, e a certidão negativa de tributos municipais.
Concluída a análise técnica e aprovados os projetos gráficos pelo setor competente, é expedido Decreto Municipal aprovando o loteamento, com posterior assinatura de Termo de Acordo e Compromisso.
O loteador, após a expedição do decreto aprovando o empreendimento, tem o prazo de 180 dias para submetê-lo ao registro imobiliário, sob pena de caducidade da aprovação. Significa dizer que, perdido esse prazo, é como se não tivesse havido aprovação do loteamento pelo Governo Municipal.
Caberá ao loteador a execução de obras de infraestrutura do loteamento, que incluem, no mínimo, a implantação das vias de circulação, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais. Leis municipais poderão estabelecer outras exigências além daquelas já previstas na lei federal. O Habite-se, inclusive, somente será concedido pela Prefeitura após vistoria técnica atestar que a obra do loteamento está em consonância com os projetos gráficos aprovados e os parâmetros urbanísticos do Município.
No projeto de loteamento também deverão ser reservadas áreas institucionais para instalação de equipamentos urbanos, dentre os quais, os espaços livres e àqueles destinados à implantação de áreas verdes. As vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos presentes no loteamento incorporar-se-ão ao domínio do Município com a simples aprovação do loteamento. Por isso, os loteamentos não podem ser fechados, nem impedir o livre acesso de qualquer pessoas às suas áreas internas, com a colocação, por exemplo, de guaritas e construção de muros ao seu redor.
Uma vez observadas todas as exigências legais para a aprovação do loteamento, cada adquirente de lote poderá solicitar abertura de matrícula em seu nome perante o Oficial Registrador.
Loteamentos que, após aprovação do Município, não são submetidos a registro imobiliário, são denominados de loteamentos irregulares. Aqueles que, se quer foram submetidos à análise do Poder Público Municipal, são chamados de loteamentos clandestinos. Em ambos os casos, os futuros adquirentes dos lotes apenas terão a posse do bem, não adquirindo a sua propriedade regular. Nesses casos, a propriedade somente será adquirida após a regularização fundiária de tal loteamento clandestino ou irregular, ou por meio de Ação de Usucapião.
É importante alertar para o fato de que constitui crime contra a Administração Pública dar início, de qualquer modo, ou efetuar parcelamento do solo para fins urbanos sem autorização do órgão público competente, ou em desacordo com as disposições da lei. O loteador que não observar a lei também poderá ser responsabilizado civil e administrativamente.
Desse modo, deve o loteador estar atento às leis que disciplinam o loteamento urbanístico, e, para tanto, o auxílio de um advogado especialista em Direito Urbanístico é fundamental. Assim como deve o consumidor que pretenda adquirir lotes estar bem assessorado juridicamente para analisar a documentação do empreendimento, verificando, principalmente, se se trata de um loteamento regular.
Dra. Renata Rocha
Advogada. Mestra em Direito (UFBA/BA). Especialista em Direito Urbanístico e Ambiental.
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